Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, kira tespiti davasının koşulları, ihtiyaç ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, artık doğrudan dava konusu yapılamaz. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Aynı kural, taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ile komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar için de geçerlidir.
Arabuluculuk aşaması
Başvuru, karşı tarafın yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge ilam niteliğinde sayılır ve icraya konulabilir; bu, dava sürecine göre çok daha hızlı bir sonuçtur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Tutanak eklenmeden açılan dava, davacıya bir haftalık kesin süre verilerek tamamlattırılır; tamamlanmazsa dava usulden reddedilir.
Kira bedelinin tespiti davası
Taraflar kira artışında anlaşamazsa veya sözleşmede artış şartı yoksa, kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu davada mahkeme, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Dava her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması isteniyorsa, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapılmışsa dava, yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında da hüküm yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurur.
Beş yıldan uzun süren kira ilişkileri
Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, hâkim tarafından belirlenecek kira bedeli bakımından artış sınırı uygulanmaz. Bu dönemde bedel, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu esas alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Tahliye sebepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği hâller sınırlı sayıdadır. En sık başvurulanlar şunlardır:
- Gereksinim nedeniyle tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
- Yeniden inşa ve imar: Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi zorunluluğu bulunması ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız olması.
- Yeni malikin gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen kişinin, edinme tarihinden itibaren belirli süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması.
- İki haklı ihtar: Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kez haklı ihtar gönderilmiş olması.
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü: Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
Tahliye davasında en sık yapılan hatalar
Gereksinim nedeniyle tahliyede, tahliyeden sonra taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiralanması, kiraya vereni tazminat yükümlülüğü altına sokar. İki haklı ihtarda ise ihtarların aynı kira yılı içinde ve gerçekten muaccel olmuş kira bedelleri için gönderilmiş olması aranır; erken gönderilen veya ödeme yapıldıktan sonra çekilen ihtarlar haklı sayılmaz.
Tahliye taahhüdünde ise en yaygın sorun, taahhüdün sözleşmeyle birlikte ve boş olarak imzalatılmasıdır. Kiralananın tesliminden önce alınan taahhüt geçersizdir.
İcra yoluyla tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, ilamsız icra yoluyla tahliye talepli takip yapılabilir. Bu yol arabuluculuk şartının istisnasıdır. Ödeme emrine itiraz edilmez ve süresinde ödeme yapılmazsa, icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir.
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayların özelliğine göre süreç ve sonuç değişebileceğinden, hak kaybına uğramamak adına uzman bir avukata danışılması önerilir.